ポータルサイトや広告に載っている利回りをあてにして購入しても良いのかな？
利回りの理解で苦しんでいるようでは、僕、不動産投資なんて向いてない気がする…
本記事は利回りの複雑さに苦しんでいる方向けの記事です。
確かに利回りの種類は4種類あり、どういった目的で利回りを計算して良いのか迷ってしまう方は大勢います。
本記事のメリット
・不動産投資の利回りとは何かわかりやすく解説します
・会話形式で進行するからわかりやすい
本記事の信ぴょう性
Webライターとして不動産投資の書籍、情報サイトを網羅してきました。
なので、それなりは信ぴょう性はあると思います。
目次
不動産投資の利回りとは何か？わかりやすく解説
不動産投資の利回りとはわかりやすく解説すると、購入を検討している収益物件に対して、購入後、実際にどの程度収益が見込めるのか算出することです。
数種類ある利回りを計算することで、購入を希望する収益物件を多角的に分析し、どの程度の利益を見込めるか把握することができます。
ポータルサイト・広告の例
利回りの種類をわかりやすく解説
利回りの種類は4種類あります。
4種類ある利回りの意味を理解していないと、仲介業者の口車に乗せられて収益の出ない物件を購入してしまう可能性があるため、しっかりと勉強してください。
利回りの種類をわかりやすく下記にまとめました。
・表面（グロス）利回り
・実質（ネット）利回り
・想定利回り
・現行利回り
上記にあげた利回りは、それぞれ求められる答えが違うため、ひとつずつ解説していきます。
表面（グロス）利回り
表面利回りをわかりやすく解説します。
表面利回りとは、不動産の年間運営コストを含めずに算出した利回りのことです。
別名“グロス利回り”とも呼ばれています。
＊「グロス（gross）」とは、マーケティング用語のひとつ。一般的に「総量」「総数」という意味で使われています。
表面利回りの計算方法
希望する収益物件を購入後に得られる年間家賃収入÷購入時の価格×100%＝表面利回り
＊「年間家賃収入」は入居率で変化します。
【注意】表面利回りはあくまで”概算”
ポータルサイトなどに記載されている“利回り”欄の数字は、あくまで満室時から算出した数字です。つまり、満室でなければ “利回り”欄の数字通りにはなりません。
理由は、不動産会社側は変動する年間運営コストまで算出できないからです。
たとえば、表面利回りの計算式には“年間運営コスト”が含まれていません。
年間運営コストは、家主の運営のやり方次第で高くなることもあれば低くすることもできます。
仲介業者側は安易に年間運営コストを記載することはできないのです。
ちなみに、年間運営コストは下記のものが当てはまります。
・管理費
・税金
・修繕費
上記３つ以外にも年間運営コストはかかるものの、上記に挙げた経費が主となります。
＊リノベーションとは、
入居率を高めるためにターゲットのニーズに合わせて修繕することです。模様替えに近いイメージです。
リノベーションは業者に依頼する方もいれば、自分で行う方もいます。
実質（ネット）利回りをわかりやすく解説
実質利回りをわかりやすく解説すると、
希望する収益物件を購入後、必要となる年間運営コストを加味した結果、どの程度の利益が見込めるのか算出することです。
別名：ネット利回りとも呼ばれています。
＊「ネット（net）」とは「掛け値なし、正味の」という意味です。
サキガケ「実質利回りの数字は、現実的な利回りに近くなります」
実質利回りの計算方法
（希望する収益物件の年間家賃収入－年間運営コスト）÷（収益物件価格＋購入の際にかかる必要経費）×100％＝実質利回り
“経費”は「必要経費」が入る
実質利回り計算で使う“必要経費”は下記のようなものが挙げられます。
・リフォーム費用（修繕が必要な場合のみ負担）
・仲介手数料（購入時のみ負担）
・税金（固定資産税・都市計画税等）
上記以外にも経費はありますが、主にこの辺りの経費は必ずかかると考えてください。
＊計算上は家賃収入から年間運営コストとして引かれますが、“経費”の対象となるものがあります。
つまり、節税対策になる経費もありますので、一口に「実質利回りの数字＝利益」とはなりません。
ほかにも、収益物件を多角的に分析するための利回り計算方法があります。
想定利回りをわかりやすく解説
収益物件が最大でどの程度の収益が見込めるか把握できる利回り計算方法もあります。
”想定利回り”の計算です。
想定利回りをわかりやすく解説すると、想定利回りとは購入を検討している収益物件が、最大で、どの程度の年間賃料が見込めるか把握する計算になります。
つまり、購入を検討している物件がもつ、限界の収益を把握する計算です。
想定利回り計算方法
希望する収益物件がもつ最大年間賃料収入÷購入時の価格×100%
＊最大年間賃料＝満室時の年間家賃収入
| 表面利回り | 現状の年間家賃収入 |
| 想定利回り | 満室時の年間家賃収入 |
表面利回りと想定利回りの違いを解説
表面利回りと想定利回りの違いをわかりやすく解説すると、
表面利回りは、現状、どの程度収益が見込めるかという計算できます。
一方で、想定利回りは、頑張って満室にした際の年間賃料はいくらになるのかという計算の違いになります。
ポータルサイトに載っている“利回り”の数字は表面利回りと記載されているサイトもあれば何も記載されずに数字だけが載っているケースもあります。
なので、何も記載がない場合は、必ず、仲介業者に直接質問してください。
ほかにも、”現行利回り”という入居者数をベースに分析する利回り計算方法もあります。
現行利回りをわかりやすく解説
現行利回りをわかりやすく解説すると、現行利回りとは購入を検討している収益物件の入居者数から収益を算出するものです。
現行利回り計算方法
希望する収益物件の入居者数からみた年間家賃収入÷販売価格×100%
先にも述べた通り、想定利回りは満室時の収益の算出になります。
一方で、現行利回りは入居率をベースに算出します。
この違いは「月の賃料が高いのか安いのか？」と「現在、人気がある物件なのかそうでないのか？」を分析する違いです。
たとえば、アパート一棟の場合、想定利回りが高いということは「1部屋の値段が高い」か「部屋数が多いか」になります。
しかし、実際には入居者が少ない物件、いわゆる「人気のない物件」では想定利回りの計算どおりにはなりませんよね？
現行利回りを計算する目的は、
「現在、この物件は儲かっているのかな？」
という、現実的な数字になるのです。
利回り計算はアプリを活用しよう
不動産投資において購入の前に利回りを計算することは必須です。
しかし、煩わしい計算をするだけでも挫折してしまいそうになります。
事実、収益物件を探す段階で苦労し、不動産投資を諦めてしまう方は大勢いるのです。
実は現在はアプリでサクッと効率的に利回り計算をするのが主流になります。
【無料：スマフォ】不動産投資利回りシミュレーションアプリ
このアプリがあればサクッと利回りを計算できるうえに、計算結果の保存まででき便利なアプリです。
こんな方にオススメのアプリとなります。
まとめ
今回は不動産投資で使う利回りのとは何かわかりやすく解説してきました。
利回りをわかりやすく解説すると、購入を希望している収益物件に対して、実際に購入後、どの程度の利益が見込めるか算出することです。
利回りの種類は4種類あります。
・表面利回り
・実質利回り
・想定利回り
・現行利回り
上記の利回りは用途によって使い分けることで、表には出てこない“数字”を算出できます。
いずれにしても、ポータルサイトに記載されている利回りだけで収益物件を購入することはやめましょう。
利回り計算によって優良物件を見つけるノウハウをこちらの記事にまとめました。
本記事があなたの不動産投資にお役に立てれば幸いです。
