【初心者】失敗しない不動産投資の始め方

本記事はこんな方向けの記事となります。

株やFXと違い、初期投資に数百万あるいは数千万もかかる不動産投資は、とてもリスクが大きいと感じてしまうのは当然のことです。

しかし不動産投資は、正しい知識取得と利回りの算出がしっかりとなされていれば、十分に利益を得られる投資と言えるでしょう。

本記事では初心者が失敗しないために、不動産投資の基礎と注意点をギュッと凝縮いたしました。

この記事を一読してもらい、「自分にもできるかも」と感じてもらえれば幸いです。

初心者が不動産投資で失敗しないために必要なこと【マインド編】

初心者が失敗しないために始めにおこなうべきことは、知識取得になります。

「やりながら知識を増やせばいんじゃない?」といった考えで始めてしまうと、気づいた頃にはすでに手遅れというケースが多いのです。

なので、失敗しないためにも、以下の内容を注意することが大切になります。

“無知”が最大の失敗要因

不動産を購入した時点で、すでにあなたは数百万あるいは数千万の投資をしています。

自分の“無知”に気づいたころには、大赤字で再起不能になってしまうのです。

ですから、必ず不動産を購入する前に正しい知識取得を強く推奨します。

ここから先は、具体的にどういった知識取得が必要か解説していきますね。

本で知識取得をする

失敗しない不動産投資をおこなうために、書籍で知識取得をすることがおすすめです。

理由は校閲を通っている「書籍」ならば、正しい情報が記載されているからです。

※もちろん、本記事でも校閲を通した情報を書いております。

なかでも、最も初心者におすすめの書籍は、著者　林秀幸「いちばんやさしい不動産の教科書」です。

不動産の本を読んで頂くと気づきますが、とにかく難しくてイメージしづらい専門用語がバンバン出てきます。

「いちばんやさしい不動産の教科書」は、わかりやすい文章はもちろん、図解も豊富に盛り込まれていて、初心者でもイメージがしやすい。

また、不動産業者の“ウラ側”も記載されているため、初心者がかかりやすい罠も把握できるのです。

いずれにしても、初心者が失敗しないためには、書籍で知識を増やしていくことが肝心です。

正しい知識を身に付けて、「やらなきゃよかった…」を回避しましょう。

無料セミナーはどうなの?【結論：おすすめはしない…だけど】

不動産投資の「無料セミナー」ってどうなの?という解説をします。

結論からいいますと、初心者の方は無料セミナーでの知識取得はおすすめしません。

理由は、口車に乗せられて物件購入までもっていかれてしまうからです。

一見、書籍で知識取得するよりも、セミナーに参加して誰かに身振り手振りで教わった方が理解はしやすく、効率的な気がします。

しかし、まったくの“無知”で参加すると、一日中拘束され、最後に都合の良い「表面利回り」などを提示してきて、物件の購入までこぎつけようとしてきます。

もちろん詐欺ではありません。

彼、彼女らはプロです。

初心者が見落としてしまうポイントを把握しています。

とはいえ「書籍ではまったく理解できない」といった方は、セミナーにどうしても参加して勉強したいと考えるはずです。

どうしても参加してみたいのであれば、下記の内容を必ず守ってください。

一番ベストな順番は、

になります。

私がオススメした書籍を読んで頂き、基礎知識をつけたなら、次は【今なら無料】おすすめの不動産投資会社３選を読んで頂ければ良いかなと。

【今なら無料】おすすめの不動産投資会社３選

不動産投資に興味があるでも、何から始めて良いかわからない…おすすめの不動産投資会社とか知りたいな… 本記事はこんな方向けの記事です。 この記事では下記の内容がわかります。 ・おすすめの不動産投資会社が ...

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不動産投資の流れ【実践編】

不動産投資で失敗しないためには、まず、以下のような流れをしっかりと理解して守ることが大切です。

①自己資金を明確にする

②物件探しをする

③利回りを算出する

④売買契約を結ぶ

上記4項目の流れにおいて、「順番を飛ばす」「注意点を無視してしまう」といった行為をしてしまうと、失敗する可能性大です。

では、ここからは「失敗しないために最低限知ってほしい注意点とは」を解説していきますね。

「もう手遅れだよ…」とならないためにも、一読してください。

①自己資金の確認

不動産投資を始めようとして、いきなり物件探しから始めることはおすすめしません。

自己資金によって、物件を選定するエリア、購入可能な物件が決まるからです。

自己資金をしっかりと把握して、予算をたててから物件探しを行いましょう。

②物件探し

不動産を購入する予算が決定したら、次に行うことは物件探しです。

ネット上でたくさんの不動産が公開されているので、まずは自分にあった予算で可能な物件を探していきましょう。

物件探しにおすすめのポータルサイトは、株式会社LIFULLが提供する「アイフルホーム」になります。

おすすめする理由は、国が認めた不動産情報サイトだからです。

アイフルホームが運営する「LIFULLHOME‘S空き家バンク」が、2017年、国土交通省のモデル事業に採択されたほかに、2020年４月時点で591自治体が参画、月の訪問者数は12万にもおよびます。

したがって、アイフルホームは信用できる不動産サイトといえるでしょう。

足を運ぶ

ネット上で多数の不動産が紹介されていますが、即決はNG。

目ぼしい物件をみつけたら、必ず自分で足を運ぶことです。

たとえば、戸建てならば「屋根」「壁」「庭」の状態を自らの目でしっかりと確認してください。

何も把握しないまま購入してしまうと以下のような失敗を犯します。

・多額の修繕費がかかる

・借主が現れない

・将来の「出口戦略」が見通せない

これらを回避するためにも、必ず購入前に物件の状態を確認しましょう。

③利回りを算出する

物件選びは、自分で足を運ぶ「物件調査」のほかに、「利回り」を把握することも大切です。

利回りとは、該当する物件からどのくらい収入が見込めるのかを算出することです。

利回りには「表面利回り」「実質利回り」の2つがあります。

・「表面利回り」

表面利回りは、単純に、1年で得られる収入（アパートなら満室時の状態）を物件の価格で割ったものです。

実際は、空室が増えたり修繕費が出たりと、年間収入は変動するため表面利回りはあくまでも目安にしかなりません。

・「実質利回り」

実質利回りは表面利回りと違い、実際にかかるであろう「修繕費」「光熱費」なども計算します。

つまり、ランニングコストを考慮した計算です。

表面利回りよりも現実的な数字がわかるため、最終的には、実質利回りの算出結果を基準にして物件の購入を検討しましょう。

物件探しを順序立てるとこんな感じになります。

不動産投資はあくまで「投資」。ゆえに、物件が良くても最終は利益にならなければ意味がありません。

利回りをしっかりと把握することが不動産投資で成功するための鍵となります。

利回り計算で行き詰ってしまった場合はこちらの記事でわかりやすく解説しております。

参考【わかりやすく解説】不動産投資の利回りとは？

不動産投資の勉強を始めたけど、利回りって何種類もあるし複雑でわかりにくい… ポータルサイトや広告に載っている利回りをあてにして購入しても良いのかな？ 利回りの理解で苦しんでいるようでは、僕、不動産投資 ...

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④失敗しない「売買契約」【結論：重要項目説明に注意】

物件購入に至るまでの過程で、最後におこなうことは「売買契約」です。

実は、初心者は「売買契約」を交わす際に注意すべき点があります。

それは「重要項目の説明」です。

重要項目の説明を受ける際に注意することは以下のようなことです。

・そもそも、「重要項目説明」がない

・「登記簿謄本」に記載されている名義を確認

・新築した時期を確認

これらを深堀していきますね。

そもそも「重要項目説明」がない

不動産投資で失敗しないためにも、基本ルールを覚えることが大切です。

基本ルールのひとつに「重要項目説明」があります。

宅建業者は、売買・賃貸の契約が成立するまでの間に、書面を交付し、買主・借主に対し、取引主任者をして一定の重要な事項の説明をさせなければなりません(35条）。これが重要事項説明の義務です。

出典：公益社団法人「全日本不動産協会」

このように重要項目説明は義務化されているため、必ず説明を受けてください。

もし、重要項目の説明をしてこない仲介業者がいましたら、必ず要求しましょう。

というよりも、そのような仲介業者はかなり怪しいのでやめたほうが良い。

「登記簿謄本」に記載されている名義を確認

「重要項目説明」は、ただただ相手の説明を聞いていてはダメです。

不動産投資で失敗しないために、重要項目説明で注意すべき点は多数あるものの、ここでは「登記簿謄本に記載されている名義は最低限確認しましょう」といった部分を解説します。

「勝手にうちの家を買っただろ」とならないために

「登記簿謄本」を確認するうえで、注意すべき点は、「権利部（甲区）」に記載されている所有者の名義が売主と一致していることを確認してください。

たとえば、中古の戸建てを購入した場合、売主は奥様ではあるものの、所有者に旦那様の名義が記載せれているケースが稀にあります。

この場合、旦那様が「相続」になっている可能性が高いです。

旦那様がご健在の場合は、司法書士に頼み、遺産分割の「協議書」を作る必要があります。

でないと、「勝手にうちの家を買っただろ」と後々面倒なことになるのです。

仲介業者にもよりますが、自分が確認しなければサーっと流されてしまう場合があります。

失敗しないためにも、必ず登記簿謄本に記載されている名義が売主の名義と一致していることを確認しましょう。

「新築」の時期を確認

新築の時期は必ず確認してください。

なぜならば、銀行の融資が可能か否かに影響するからです。

銀行からの融資を受ける場合、購入しようとしている戸建てが“旧耐震基準”だと融資を受けられないことがあります。

ちなみに新耐震基準は下記の通り。

つまり、1981年6月1日より前に着工した建物は、すべて“旧耐震基準の戸建て”になります。

できるだけ早く、購入検討している戸建てが“新耐震”or“旧耐震”なのかを確認しておきましょう。

まとめ

本記事では不動産投資の初心者に向けて、失敗しないための不動産投資のやり方を紹介してきました。

ポイントは下記の通り。

・しっかり勉強する

・無料セミナーは基礎知識をつけてから参加

・物件探しは実際に足を運ぶこと

・重要項目説明はしっかりと聴くこと

これら以外にも多数の注意点はあるものの、ここでは初心者がスタート時に失敗しやすい事柄を解説してきました。

本記事があなたの不動産ライフのお役に立てれば幸いです。

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