不動産投資を始めようとしても「ローンを組まなければ始められないの？」
「なるべく借金はしたくない…」という理由で不動産投資をためらってしまう方は大勢います。
結論から先にお伝えしますと、不動産投資を始めるならばローンを組むことをおすすめします。
理由は下記の３つ理由があるからです。
・レバレッジ効果を得られる
・早期に始められる
・メンタル面で安心できる
本記事ではローン組む上記３つの理由を解説しつつ、ローンを組むことの不安要素を取り除いてくれる“シミュレーション”を紹介していきます。
この記事を読了していただき、“不動産投資ローン”があなたの味方になってくれることを理解していただけたら幸いです。
目次
不動産投資はローンなしでは成功できない
不動産投資を成功させるにはローンを組んで収益物件の購入することを強く推奨します。
理由は下記の通りです。
・レバレッジ効果を得られる
・早期に始められる
・メンタル面で安心できる
上記３つの理由によってローン組み、成功を収めている不動産投資家の方が大勢います。
ここから以降は３つの理由を深堀していきますね。
理由①レバレッジ効果で利回り3倍
不動産投資でローン組む理由として一番に挙げられることは「レバレッジ効果（てこの原理）」を得られるからです。
レバレッジ効果とは、少ない自己資金で大きなリターンを得る投資手法です。
たとえば、あなたには300万円の自己資金があるとします。その300万円で表面利回り8%の収益物件を購入した場合、年間収益は24万円となります。
一方で、レバレッジ効果を利用して、自己資金300万円の3倍のローンを組み900万円の収益物件を組んだ場合、同じ表面利回り8％の収益物件だとしても年間収益は72万円となります。
つまり、レバレッジ効果を利用することで、同じ表面利回りでも年間収益を3倍にすることが可能になるのです。
金利を考慮しても利益が出せる
ここで勘の良い方は「金利を払う必要があるでしょ？」と気づく方がいるはずです。
まさにその通りで、不動産投資ローンの金利は個人の属性などによるものの、現時点（２０２１年）では2％～3％程度となっています。
レバレッジ効果を利用して年間利息を支払った場合、下の図のようになります。
たとえ年間利息額を支払ったとしても、レバレッジ効果を利用することで自己資金300万円に対して15％の利回りを得る事ができます。
効率良く利益を得るためには、ローンを組んでレバレッジ効果を活用することが必須と言えるのです。
理由②早期に始められる
ローンを組んで不動産投資を始める理由に２つ目は、スピード感を持って始められるからです。
国税庁ホームページで掲載されている「年齢階層別の平均給与」によると、男女の平均給与は35歳～39歳が499万円とされています。
もちろん年間収入をそのまま不動産投資の自己資金へ貯蓄するわけにはいきません。
実際には、年間収入から「生活費」「税金」「雑費」などが引かれます。
ということは、一般サラリーマンが不動産投資にあてる金額を貯めるためには、いったいどのくらいの年数がかかるのでしょうか。
つまり、ローンを組んで不動産投資を始める理由は、自己資金を貯める期間が短くできることも理由として挙げられるからです。
理由③メンタル面への効果
ローンを組まなかったことで、精神面で大きな負担を抱えるリスクもあります。
なぜならば、現金で収益物件を購入するということは、手元に残る現金が極端に減る、または、無くなるといった状況に陥るからです。
突然の医療費がかかるリスク
医療費は不動産投資に直接関係はないものの、あなたの人生には大きく影響します。
不動産投資をはじめたことが原因で、医療費が払えずに「助かる命も助けられなかった」ということがないように、現金は必ず手元に残しておきましょう。
最も大切なことは、ローンを組むことで避けられるリスクがあることを深く理解しておくことです。
闇雲にローン組むことはNG
これまで不動産投資で成功するためにはローンを組むことをおすすめしてきました。
しかし、成功を収めている不動産投資家は闇雲にローンを組んでいるわけではありません。
当然ながら、ローンを組むには銀行からの融資審査を通る必要があると同時に、購入した収益物件からの利益を得なければ、成功どころかローンの返済も滞ってしまいます。
そこで、ここから以降は「不動産投資家がどのようにローンを組み成功しているのか？」を紹介していきますね。
“シミュレーション”でローンへの恐怖から脱却
ローンを組む前には必ず「シミュレーション」で不動産投資の立ち回りを把握することが基本になります。
理由は、シミュレーションを行うことで、将来、購入した収益物件から得られる利益が把握できるからです。
たとえば収益物件を購入して家賃収入などを得ようとしても、実際には下記のような“見えないリスク”があります。
・税金のリスク
・空室率のリスク
・管理費のリスク
上記３つのリスクは物件情報では表に出ないリスク、つまり、“見えないリスク”と言えるでしょう。
「シミュレーション」を行うことで見えないリスクが生じたときのケースを事前に把握することで、ローンからの恐怖も消し去ることができます。
まとめ
今回は不動産投資ローンを組むべき３つの理由を紹介してきました。
不動産投資ローンを組むべき３つの理由は下記の通りです。
・レバレッジ効果を得られる
・早期に始められる
・メンタル面で安心できる
そして不動産投資でローン組むときは、予め「シミュレーション」を行うことで、見えないリスクを表に出しローンを組む恐怖心を除去することができます。
本記事があなたの不動産投資ライフの参考になれば幸いです。
